Las Tasaciones tienen diferentes finalidades. Citamos algunos ejemplos de cuando era tasador de Sociedad de Tasación (ST) filial argentina de bancos. Entonces, realizaba la valuación para: compra con crédito / hipoteca; para poder vender un inmueble a valor de mercado (y en contexto económico); y para valuación de un activo inmobiliario.

Tasaba un terreno para construir un edificio, con todo un equipo interdisciplinario que evalúa su factibilidad, incidencia, normativa vigente, volumen, diseño de proyecto y hasta la plusvalía urbana en CABA. También realizaba el cálculo de rentabilidad para el dueño del terreno o del desarrollador. La tasación “es tu garantía de venta”.

Se trata de un “contrato de servicios” firmado entre la inmobiliaria y el propietario mediante el cual se la autoriza a ofrecer el inmueble por un período de tiempo. Allí se establecen el precio, los honorarios y la forma de pago. De esta manera, el propietario se asegura el servicio a recibir.

La práctica, es un requisito obligatorio por la Ley 10.973:

- Servicio Start: tasación, cartel, publicar en web, y portales

- Servicio Advanced: start + fotos, videos y dron UHD, dossier y diseño gráfico.

- Servicio Premium (VIP): Advanced + plan estratégico de marketing digital, inversión ilimitada hasta vender, campañas publicitarias en redes sociales, embudos de venta, landing pages, email marketing automatización; entre otras más.

No, dado que existen diferentes tipologías. En el mercado hay terrenos, naves industriales, logísticas, comerciales, o residenciales. Cada propiedad posee características distintivas, factores de oferta y demanda, así como de fluctuación de la economía. Sin olvidarnos de la gestión inmobiliaria estratégica de marketing y recursos que se desarrollen.

Para desarrollar una estrategia de marketing exitosa se necesitan realizar distintas tareas: 1) preparar el inmueble, 2) reunir la documentación para publicidad e información para clientes potenciales, 3) enfocarnos en la negociación con clientes que están en proceso de decisión y solicitan visitas e información adicional. Todo esto requiere de un período mínimo de 6 meses a 1 año renovable.

Es tarea difícil brindar a un cliente plazos precisos. Se puede hacer una estimación y comparar estadísticas de operaciones recientes y similares en el mercado para que el cliente tenga una orientación. Nuestra firma nunca creará falsas expectativas.

Todos los costos de publicidad y promoción del plan de marketing acordado, que se utilizan para promover la comercialización de tu propiedad, son asumidos por TECNIPROP Broker-Consulting.

Es un documento que le da seriedad a tu propuesta, compromiso avalado por una suma de dinero, que permite una “negociación en firme” entre las partes y que en tanto no sea aceptada por los propietarios, la operación no estará cerrada.

Una vez que la “Reserva Ad Referéndum del Propietario” es aceptada, el inmueble es retirado de la venta y/o alquiler y se comienzan los trámites para la suscripción del boleto de compra-venta o escritura directa y/o contrato de locación. Se realiza personalmente en nuestra oficina en efectivo en pesos argentinos o dólares americanos.

En primer lugar, cabe diferenciar los alquileres para uso residencial de los alquileres comerciales e industriales. Para las viviendas hay un régimen de protección especial de inquilinos con la aplicación de la Ley 27551 de alquileres. Si bien dicha ley está vigente, ha entrado en desuso por el ajuste anual frente al aumento de la inflación. Actualmente, está próximo a sancionarse una nueva ley de alquileres.

Para poder alquilar una vivienda, se deben cumplir ciertos requisitos. 1) Tener una garantía propietaria y entregar una fotocopia para verificar que el dominio se relacione con los actuales garantes y no estén inhibidos para disponer de sus bienes, 2) Un seguro de caución o fianza para garantía de alquileres; y 3) Garantía por banco, para lo cual deberán presentar codeudores y demostrar ingresos.

Es importante demostrar que se tiene capacidad de pago del alquiler en todos los casos, presentar copia de recibos de sueldo, ocupación, antigüedad, etc. Una vez verificado, se podrá firmar el contrato de locación, abonando el depósito, el mes adelantado y comisión inmobiliaria

Para poder alquilar un inmueble Industrial, Logístico o Comercial, la ley no establece condiciones más allá del plazo mínimo (3 años) y máximo (50 años) artículo 1197 CCC. Esto permite a las empresas y a los empresarios amortizar las inversiones realizadas; y no tener que comprar el terreno o edificio para cumplir con sus operaciones. Existe libre contratación de precio dólar BN e índices de ajuste y temporalidad.

Deben presentar seguro de caución de garantías y un seguro ante incendios. En compañías de primera línea, se requieren informes comerciales, financieros y bancarios tanto de la empresa como de sus directivos. Deben demostrar solvencia en los ingresos con los que afrontar el alquiler. Se solicita presentar estatutos sociales, actas de designación de autoridades y poderes para realizar el acto de contrato representando a la empresa (certificados y legalizados).

Esto es porque las superficies alquiladas suelen ser muy grandes, al igual que los montos, impuestos, servicios y gastos de mantenimiento. Para la operación deben realizar el depósito/s de garantía en dólares Banco Nación + IVA, el pago por alquiler del mes adelantado + IVA, sellado de contrato 1,2% del monto total, gastos y comisión inmobiliaria + IVA.

El oferente, ya sea un comprador o locatario, pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, debe estar seguro de realizar la compra o alquiler.

El boleto de compra-venta es un acuerdo o contrato privado firmado que establece las condiciones de compra entre vendedores y compradores. Allí se acuerdan el precio, la forma de pago, designación del escribano, lugar y plazo de escritura, con obligación de entregar la propiedad y la obligación para el comprador que es pagar el precio.

Encontramos en el boleto de compra-venta el contrato que mayor claridad brinda a las partes (tanto a los contratantes como a los profesionales intervinientes) en cuanto a los derechos, obligaciones y responsabilidades; así, como el derecho de arrepentimiento, perdiendo el comprador la seña o devolviendo el doble el vendedor.

De lo contrario, jugará el pacto comisorio, con la posibilidad no solo de la resolución del acuerdo, sino también de reclamar su cumplimiento.

Pagado al menos un 30% del precio total del inmueble, hay principio de ejecución del contrato y oponibilidad a terceros que presenten cautelares sobre el inmueble o quiebra del vendedor, según el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Por lo tanto, el boleto de compra-venta es clave para la seguridad de ambas partes en este tipo de operaciones inmobiliarias. Su valor es la obligación de transmitir el dominio por escritura pública.

El dominio detalla la información sobre el titular o titulares del dominio, las proporciones que le corresponden a cada uno y los antecedentes titulares, así como las restricciones al mismo por traba de embargos, litis, gravámenes de hipoteca no canceladas o prescritas (después de 5 años si no se volvieran a inscribir).

En caso de inhibición se establece si cada uno de los titulares de dominio son personas hábiles para disponer libremente de sus inmuebles, o no, por alguna medida en su contra.

En TECNIPROP Broker-Consulting nos ajustamos a la ley vigente por el artículo 54 de la Ley 10.973, modificado por Ley 14.085, de su capítulo IV aranceles, y a los usos y costumbres inmobiliarias del área metropolitana de Buenos Aires, que habilita únicamente a los corredores matriculados a ejercer la intermediación inmobiliaria.

Para tener una referencia compartimos la información debajo:

- En compra-venta, los honorarios por asesoramiento: 3% + IVA a cargo de ambas partes (el vendedor y el comprador) y gastos por diligenciamiento e informes: 1% + IVA.

- En alquileres, al locatario o inquilino los honorarios por asesoramiento: 4% + IVA, más gastos por diligenciamiento e informes: 1% + IVA.

- En industria y comercio, al locador los honorarios por asesoramiento: 1% + IVA.

- En administración de alquileres al propietario el 5% mensual.

Estos honorarios y gastos, se abonan por los trabajos profesionales que realicen al momento de firmar el documento entre partes en el dinero en efectivo establecido; no pudiendo percibir suma alguna en caso de no realizar la venta o alquiler ofrecido. En TECNIPROP Broker-Consulting están incluidos todos los recursos y publicidad.

El comprador elige al escribano para hacer el boleto de compra-venta. Aunque hay excepciones. Si la compra es con financiación, ya sea por banco o privado por escribanía, el escribano suele ser el designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una “primera escritura”, es decir, un departamento en edificio “a estrenar” o un nuevo loteo, o bien otro tipo de desarrollo.

Realizado el boleto de compra-venta y fijados los términos de plazo de escritura, el vendedor debe entregar el título de propiedad original al escribano. De esta manera se procede a realizar el estudio de título, el pedido de certificados de inhibición personal y de dominio.

Realizado el boleto de compra-venta y fijados los términos de plazo de escritura, el vendedor debe entregar el título de propiedad original al escribano. De esta manera se procede a realizar el estudio de título, el pedido de certificados de inhibición personal y de dominio.

A diferencia de los pedidos por el corredor inmobiliario, esos certificados traban el dominio en el Registro de la Propiedad por un plazo de 25 días. Esto se hace para inscribir al nuevo titular de dominio y para que no ingrese ningún otro escribano al dominio, prevaleciendo solo quién lo pidió primero.

Reunidas todas las partes, el escribano lee la escritura y como sujeto de retención de parte del estado, retiene el dinero para cubrir el pago de los impuestos de ARBA, AYSA, y TSG Municipal o ABL, en caso de deuda. También se retienen otras sumas como embargos o hipotecas no canceladas. ebe entregar el título de propiedad original al escribano. De esta manera se procede a realizar el estudio de título, el pedido de certificados de inhibición personal y de dominio.

Posteriormente, el comprador paga el precio del inmueble y el vendedor le entrega la posesión (o las llaves del inmueble).

El COTI es el “código de oferta de transferencia de inmuebles”, el cual debe ser obtenido por el titular / condómino del inmueble con carácter previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir (como los fideicomisos). Dicho código se genera con el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes y es la base imponible fijada.

Corresponde solicitarlo cuando el valor es igual o superior a $9.400.000 o cuando cumple con alguno de los siguientes ítems: 1) La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios; 2) Tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo; o 3) El valor fiscal vigente del inmueble.

Se solicita el COTI ingresando a la AFIP con tu CUIT y la clave fiscal en “transferencia de inmuebles” opción “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. El sistema emitirá como constancia el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”.

Se trata de un certificado que se exige desde 2008 en la AFIP. Allí se informa el precio de venta que se oferta públicamente. Para poder escriturar una propiedad es indispensable contar con este certificado.

Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles. Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.

Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge del boleto de compra-venta) y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador cuando se pague el precio total sin escritura o intervención de un escribano.

Debes solicitarlo cuando vendes tu única vivienda o terreno para comprar o construir otra vivienda familiar (dentro del plazo de un año). Para una propiedad destinada a casa-habitación propia, podes solicitar gratis el certificado de no retención del impuesto a la transferencia de inmuebles.

- El ITI aplica a viviendas adquiridas con anterioridad al 01/01/2018. Recorda solicitar el certificado de no retención con una antelación mínima de 20 días corridos al día de la celebración del acto.

- El trámite por el “Régimen Simplificado” es muy sencillo. Podes hacerlo por teléfono o por internet cuando el precio de transferencia es igual o menor a $120.000.

- El trámite por el “Régimen General” cuando el precio de transferencia es igual o mayor a $120.000. Por teléfono te otorgarán el número de solicitud para que finalices el trámite en la agencia en la que estás inscripto, o en la que corresponde a tu domicilio.

Algo importante sobre el certificado de retención: se solicita previo a la escritura y a entregar al escribano para que no haga la retención del 1,5% del valor de escritura. El certificado de no retención tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de emisión.

Es el 2 % el Impuesto de Sellos de las escrituras públicas por las que se transfiere el dominio de inmuebles situados en la Provincia de Buenos Aires. Aplicada sobre el valor fiscal o valor de escrituración o sobre la valuación del estado parcelario; el que resulte mayor. Generalmente, el costo del impuesto es abonado en un 50% por cada parte (comprador y vendedor).

Se encuentran exentos por las escrituras públicas traslativas del dominio de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuando la valuación fiscal sea menor a $6.300.000, de acuerdo a la Ley Impositiva para el ejercicio fiscal del año 2023. Y aquellas operaciones que estén exentas, pero que superen el monto recientemente señalado, tributarán solo por el excedente.

La escritura pública traslativa de dominio es título pleno y transferencia del dominio a nombre del comprador, en acto simultáneo con la posesión. El costo de escritura difiere en cada jurisdicción.

En la Provincia de Buenos Aires, el escribano toma como base imponible del cálculo el valor fiscal o valor de escritura o sobre la valuación del estado parcelario que realizó el agrimensor; el que resulte mayor. Comienzan pesificando el precio de escrituración al tipo cambio de vendedor del dólar Banco Nación de la fecha. Así se calculan los porcentajes, las tasas, impuestos y honorarios, según se trate de un comprador o un vendedor.

Consideremos el ejemplo debajo.

El vendedor paga los gastos pre-escritura. Previa la entrega al escribano del estado parcelario que hará un agrimensor, la constancia del COTI, el certificado de no retención del ITI de 1,5% si correspondiera, junto a su título de propiedad, el plano de obra y subdivisión, el reglamento de copropiedad, TSG Municipal, el impuesto de ARBA y AYSA.

También debe pagar los gastos sobre el precio a escriturar del impuesto de sellos el 50% o 1% (salvo que sea vivienda única y permanente y tenga exención), el estudio de títulos, el 0,2%, los gastos de certificados y de diligenciamiento, el libre de deudas, timbrados notariales, legalizaciones y derecho de escritura del 0,8%. Escritura total del 3,5%.

Importante: es recomendable pedir una factura proforma de gastos detallados de la escritura al escribano tanto para el comprador como para el vendedor, para evitar sorpresas.

El comprador paga los gastos post-escritura. Es quién designa al escribano, excepto que tenga una deuda del 20% o más, crédito bancario /privado. Es decir, que sea la primera compra del departamento, loteo, etc. En esos casos, es el “acreedor” quien lo designa y fija el precio de escrituración (caso similar del crédito con hipoteca que fija precio real de venta). Las partes pueden fijar como precio mínimo el fiscal o valuación del estado parcelario.

El comprador debe pagar los honorarios del escribano del 2% + IVA sobre el valor de escrituración, más el aporte a la caja notarial del 0,25%, la tasa de inscripción de 0,2%, impuesto de sellos 50% o 1%, excepto que sea vivienda única y permanente y tenga exención, (fojas notariales y su elaboración, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, legalización del documento si corresponde, entre otros). Escritura total del 3,9%.

* Además, deberá justificar los fondos utilizados para la compra si supera la suma de $26.300.000, equivalentes a dólar del Banco Nación, aproximado a u$s 72.000 (dólares americanos) en agosto 2023.

Es cierto que en Argentina no tuvimos una educación financiera, pero estamos a tiempo de hacer que nuestros “ahorros” se conviertan en una “inversión inmobiliaria” inteligente y ese capital comience a trabajar para nosotros.

No necesitas tener un gran capital, puedes empezar con pequeños ahorros, desde U$S 200 o su equivalente en pesos, hasta el valor total y obtener el mismo beneficio que un inversor con mucho capital. Sumate hoy mismo a nuestro grupo de inversores y te asesoraremos en inversiones estratégicas para que puedas capitalizarte en el corto, mediano o largo plazo.

En TECNIPROP Broker-Consulting proponemos una estrategia de inversión conservadora y de las más seguras del mundo. A lo largo del tiempo le ha ganado al oro, bitcoin y a las acciones de bolsa. Es un refugio de valor, que se cotiza en dólares.

Los beneficios se obtienen de tres fuentes distintas: 1) por la venta del inmueble; 2) por sus rentas; y 3) por la revalorización. A través del tiempo, esta última es la que ofrece más ventajas. También podés obtener beneficios por inversión en hipotecas, terrenos, y/o empresa constructora del grupo de inversores de TECNIPROP Broker-Consulting.

Si bien todos los negocios inmobiliarios son un “negocio de tierra”, dependen de su ubicación, calidad de su entorno, capacidad constructiva, y su destino permitido. No es lo mismo un lote que permita construir una vivienda que un edificio de 100 departamentos.

La primera regla es que un terreno o “activo inmobiliario” vale por lo que es capaz de generar riqueza para sus inversores o desarrolladores. Generalmente, son inversores primarios que compran y luego se integran a una desarrolladora como inversores originantes para así obtener la más amplia ganancia. También es de práctica común ofrecer “m2” de superficie terminada en el mismo terreno en pago por el total.

Esta última propuesta es la que brinda más beneficios. Bien negociada se logra obtener el mayor valor por su venta, sumándose al proyecto desde el inicio como inversor, con la posibilidad de obtener la más alta rentabilidad. Representa también un negocio para el desarrollista constructor que tiene menos exposición de su capital.

Nos tomamos muy en serio los esfuerzos de responsabilidad corporativa con la visión de ayudar a construir un mejor planeta. Trabajando en progresar y renovarnos cada día. Nuestras empresas siempre estarán impulsando operaciones medioambientalmente sostenibles y socialmente responsables, innovando constantemente en servicios y productos inmobiliarios a desarrollar.